信贷政策收紧 今年想贷款买房不容易

据报道北京各大银行已经将住房贷款利率优惠上调到了9折,比利率上调更难过的是银行主观上已经不愿意贷给你了,因为国开债利率不断上调之后,5.5%以下的楼市贷款已经不如去买债券更划算了。而话音未落,又一个关于楼市信贷政策的消息传来。

澎湃新闻报道,上海也要求严格执行个人房贷差异化,严禁资金违规流入房地产领域,抑制炒房需求,防范房地产金融风险。随后,上海各大银行也传出个人住房贷款业务额度收紧的消息。要知道这是2月份,往年这个时候,额度都是最松的时候,而今年已经明显不够用了,各大行都派人专门在抢额度了,据了解,央行已经给出了指导,说今年的住房贷款额度很紧张,有消息说可能只是去年的10分之一,但这并未得到证实。所以各家银行都延长了审批时长,一个贷款审批下来从原来的的1个月延长到了3-5个月。而在信贷严控之下,各地楼市的成交量新年之后急速冰封,整个1月份深圳一共才成交了1600套房子,而整个福田区才卖出了1套。未来随着贷款政策逐渐趋紧成交量下滑将是常态。如果你手上有房子,可能越来越不好卖了。不是别人不想买,而是买不起,或者根本买不了。

信贷政策收紧 今年想贷款买房不容易

那么房价会不会跌呢?很早我们就说了,房价是卖出来的,如果买卖都被限制了,买卖盘根本无法成交,那么也就不存在大幅下跌的基础,顶多也就是横盘不涨,环比小落,这也是地方政府追求的理想目标,而事实上他们也是这么干的,1月数据,深圳房价环比小降0.03%,广州环比微跌0.61%,应该说一切还都在控制之中。

但世界上最难调控的其实就是预期,随着往后楼市的热度被成交所压低,预期可能会出现变化,这个时候调控的难度才会显现出来。而往往楼市泡沫被刺破,都是连续的加息和货币收紧所导致的,90年代的日本,90年代末的中国海南,2000年的中国香港,2007年的美国无不如此,所以这次加息之后形成的流动性拐点,就是温水在煮青蛙,先知先觉的在政策变化一开始就拼命跳出去了,比如李嘉诚同志,潘石屹,甚至王健林也在缩减万达商业地产的比重,而后知后觉的,都会在温水里感觉很舒服,很得意,但殊不知当他们开始觉得不舒服的时候,比如现在,房子已经非常难脱手了。

举个例子,北上深一套房子500万很正常,如果首套房是贷款3成,需要贷款350万的,贷款30年,如果按照原来85折利率,月均还款17000元,如果按照基准利率则每月还款18500元,而如果按照5.5%银行的现在的心里价位贷款,每月还款接近2万元,换句话说几个月的变化,他每月的还贷月支出要高出3000元。现在才买首套房的家庭,不可能是很富裕,这3000元对他们来说很可能就是伙食费。需要从牙缝里省出来的。而如果买2套房呢?基本没可能,需要你一笔拿出350万现金,这个数字,一般人根本出不起的,即使老板高管这个阶层,让他们从个人账户拿出350万现金,也并非易事。

所以,今年楼市主要的景象应该就是一个字,那就是耗!大家都在耗着,看谁先绷不住劲,但很明显优势已经在买家这边了,因为央行会不断的收紧流动性,不断地加息,不断地阻止资金流入个人房贷。而持有阶层会感觉还房贷的压力会越来越重。想卖房的则会觉得买房的越来越少,观望气氛越来越浓。如果是炒楼的资金链会越来越紧,到处拆借高利贷以维持资产,最后就是明明资产很多,但却濒临破产。这大概就是我们想要的效果。

大趋势:房贷投放量会被卡紧

去年10月份,央行召集5家国有大行以及12家股份制银行高管召开商业银行住房信贷会议,要求“各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。”虽然监管并未对银行住房信贷的投放比例做出明确限制,但要求应放缓住房信贷增速,新增贷款不能过多投到房地产上。

近日,上海一则“监管部门要求银行发放个人房贷月度增量环比下降”的消息,使得业内将目光再次聚焦在银行对住房信贷比例的调整之上。该消息称,监管部门对于个人住房按揭贷款的差别化住房信贷政策并未变化,但较之前强调了贷款人信息等真实性审核,同时在发放个人住房按揭贷款的量上,要求做到月度增量环比下降。

严控住房信贷投放的行动,现在还没有具体到执行层面,业内人士表示,具体信贷比例如何调整最终还是取决于商业银行,这个调整不仅需要时间,也要看地区,未必全国各地一致。但是!监管的意图已经很明显啦!

要提防:房贷优惠力度会大缩水

如果银行收紧房贷门槛,主要有两招,一个是提高首付比例,另一个是取消贷款利率优惠。

10月24日,就有媒体报道称,北京地区部分银行受调控影响已暂停新增住房贷款业务,引发社会广泛关注。随后,各地四大行和多家股份制银行纷纷出面,澄清目前个人房贷业务均正常开展,尚未出现停贷。然而,房贷周期开始延长,少数银行实际执行的首套房贷款利率高于基准已是不争的事实。比如广州银行首套房贷款利率从上月9折上调至本月基准利率。

随着调控不断加码,全国首套房贷款利率已至下限,按揭贷边际宽松逐步消失。融360数据显示,8月,35个重点城市533家银行首套房贷款利率为4.44%,相当于基准利率(4.90%)的9.06折,结束了2015年以来的持续下行态势,环比首次持平。9月、10月,全国首套房平均利率仍为4.44%,二套房平均利率为5.39%。提供首套房优惠利率的银行数环比持续下降,或预示着反转即将发生。

多位业内人士表示,四季度信贷收紧的大背景下,首套房贷利率优惠提高到9折甚至完全取消都是有可能的。

出政策:部分信贷产品已经被叫停

在火热的楼市中,个人购房差异化信贷政策让不少家庭为了贷款买房不惜一切代价。之前,银行、房地产中介,为了扩大成交量,为手里钱不太够的购房者提供了首付贷。谈房色变的时代,购买热点城市的一套郊区房,房贷超百万元也是稀松平常。月收入达不到银行要求怎么办?一般可以采取接力贷、合力贷方式。

“首付贷”,简单说就是你去买房,首付不够,他们借给你凑首付的钱,就是首付贷。

今年3月“首付贷”被监管部门叫停,深圳、北京、上海等多地P2P平台的“首付贷”产品下架。10月一些互联网机构还在暗中出售类似‘首付贷’的产品,最近都没有了。10月底,深圳市市场监管部门还突击检查了中原、链家等涉及“首付贷”问题的房地产中介机构。

所谓接力贷,是指以父母作为所购房屋的所有权人、父母方的子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品。合力贷则是以子女作为所购房屋的所有权人,子女方的父母作为共同借款人帮忙还贷。

而当限购限贷政策纷纷袭来时,部分银行开始对这些信贷产品加强审查力度,甚至对此类情况暂停放贷,比如,上海部分中小银行已明确表示不再受理。

有这些情况想贷款?没门儿

近期出台的公积金贷款新政和房贷收紧政策,让人捉急,更厉害的还在后头。个人信用污点对申请公积金贷款有严重影响,个人户籍与婚姻状况也与贷款息息相关。

提醒申请房贷的购房人士,有信用卡逾期6期还款记录的人士,最少需要两年时间才可以“洗底”申请公积金贷款;有贷款逾期6期还贷记录的人士,最少要五年才能重新申请公积金贷款。

还有靠假离婚申请贷款的也要注意啦,“十一”黄金周过后,上海曾有银行内部传达文件,对“离婚不到半年”的房贷申请人严查相关事项,离婚前若不符合贷款申请资格,即便离婚也对其直接停贷。虽然各地银行还未大面积跟进,但从目前的政策走向看,未来也有可能严审那些企图通过离婚获得房贷优惠的人士。据悉,多家银行在审核“新近离婚者”的房贷申请时确实趋严了。严到什么程度?有报道说个贷部人员会将贷款人的燃气、水电、宽带等出账记录作为判断标准。部分股份制银行还会从申请人住所的小区物业、邻居那里进行侧面求证,判断夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等等。对于离婚后很快复婚的借款人,银行甚至会采取强制收贷措施。

另外,此前申请贷款时,如银行流水达不到要求,可找渠道代开假收入证明,今后这种方式也行不通了。

购房是一件重要的个人或家庭决策事宜,在限购限贷政策之下,是否有资格买、是否有资格贷款,各人都必须仔细审视自身条件方可出手。

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